Wynajmujący i najemca — jakie prawa i obowiązki na nich spoczywają?

Wynajmujący oraz najemcy mają określone prawa, ale i obowiązki. Są one opisane w Kodeksie Cywilnym oraz Ustawie o ochronie lokatorów. Najpewniejszym rozwiązaniem jest dokładne opisanie wzajemnych powinności w zawartej umowie najmu. 

Najemca a wynajmujący – kim są?

Najemca i wynajmujący to dwie strony w procesie najmu. W myśl Art. 2.1 ustawy  najemca to lokator lub osoba używająca lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż własność. Wynajmujący to właściciel mieszkania lub inna osoba, z którą najemcę wiąże stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Jednym słowem, najemca najmuje lokal w określonym czasie, uiszczając za to opłatę. Wynajmujący zaś to właściciel mieszkania, któryczerpie zysk z wynajmowanej nieruchomości.

Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie

Jakie są prawa wynajmującego mieszkanie? Celem wynajmu mieszkania jest osiąganie określonego zysku przez właściciela nieruchomości. Dlatego najważniejszym przywilejem wynajmującego jest prawo do otrzymywania czynszu podczas całego okresu trwania umowy najmu. Kiedy najemca się z tego nie wywiązuje, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę. Jeżeli mamy wątpliwości, wystarczy w wyszukiwarkę wpisać hasło „kodeks cywilny umowa najmu”. Zgodnie z Art. 659 Kodeksu Cywilnego „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.” 

Aby uniknąć problemów z lokatorami, wynajmujący mieszkanie ma uprawnienie do wnikliwej weryfikacji danych potencjalnego najemcy. Zanim zawrzemy umowę, sprawdźmy zatrudnienie i dochody lokatora. Zapytajmy o formę zatrudnienia, gdzie ostatnio wynajmował nieruchomość i dlaczego zrezygnował z najmu. Nie bójmy się pytać o zwierzęta domowe i list referencyjny od poprzedniego wynajmującego. Jeżeli wcześniejszy najem przebiegał bez zakłóceń, potencjalny najemca chętnie przedstawi swoje referencje. Ustalmy również dokładną datę opłacania czynszu. 

WAŻNE. Wynajmujący ma prawo do weryfikacji osoby, z którą planuje zawrzeć umowę najmu. 

Właściciel mieszkania ma prawo oddać lokatorowi klucze do mieszkania dopiero po otrzymaniu kaucji. Przypominamy, że nie może ona przekroczyć dwunastokrotności czynszu za lokal. W praktyce kaucja jest sumą od 3 do 6-miesięcznych czynszów i wraca do najemcy po zakończeniu umowy najmu. Wynajmujący ma również prawo do podniesienia czynszu w trakcie trwania najmu. Wysokość zmiany zależy od uwarunkowań rynkowych i należy ją wprowadzić poprzez aneks do umowy najmu. 

Czy wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia lokatorom umowy bez zachowania wymaganych prawem terminów? Odpowiedź brzmi TAK! Wystarczy, że dojdzie do jednej z poniższych sytuacji:

• Najemca łamie zapisy umowy — nie płaci w terminie czy pozwala na zamieszkiwanie w lokalu nieuprawnionym osobom;
• Najemca dewastuje i niszczy mieszkanie;
• Najemca wprowadza zmiany w mieszkaniu bez zgody właściciela.

I na koniec kwestia utrzymania porządku i czystości, które często bywają źródłem konfliktu między obu stronami. Właściciel nieruchomości ma prawo oczekiwać od lokatora poszanowania jego własności i utrzymania mieszkania w odpowiednim stanie. Niedopuszczalna jest świadoma dewastacja, czy zaniedbania techniczne prowadzące do obniżenia wartości lokalu. 

Jakie są obowiązki właściciela mieszkania? Kodeks cywilny – obowiązki wynajmującego.

Właściciel musi zapewnić działanie instalacji w mieszkaniu. Na jego barkach spoczywają wymagane prawem przeglądy osprzętu czy okresowe kontrole przewodów kominowych. To właściciel ma wstawić odpowiednie zamki w mieszkaniu, które uchronią lokatorów przed włamaniem. W lokalach zarządzanych przez RentPlanet montowane są specjalne zamki RentingLock, które otwierają się dopiero po wpisaniu odpowiedniego kodu. Zabezpiecza to mieszkania przed wejściem nieuprawnionych osób. 

Jakie naprawy obciążają wynajmującego? Często obie strony próbują nawzajem obarczać się kosztami niezbędnej odbudowy. Najemca żyje w przekonaniu, że wszystkie usterki powinien usunąć właściciel. Posiadacz mieszkania uważa natomiast, że renowację powinien wykonywać lokator. Ustawodawstwo w tym zakresie jest mało precyzyjne. W praktyce przyjęło się, że remont związany z naruszeniem ścian czy podłóg /skuwanie betonu/, powinien wykonać właściciel. Wszystkie inne naprawy w lokalu są po stronie najemcy. 

Szczegółowo obowiązki wynajmującego mieszkanie reguluje zawarta z najemcą umowa. Strony umawiają się w sprawie opłat za zużyte media czy wysokości kaucji. Jeżeli właściciel mieszkania zawiera z Rent Planet umowę o zarządzaniu jego nieruchomością, wtedy automatycznie przejmujemy wszystkie czynności związane z lokalem. Nasi specjaliści pilnują terminów przeglądów technicznych, dbają o porządek i utrzymują stały kontakt z najemcą.

Prawa i obowiązki najemcy mieszkania

Najważniejszy obowiązek najemcy to regularne płacenie czynszu i innych płatności związanych z użytkowaniem mieszkania. Czy właściciel może dochodzić swoich praw w przypadku nieuczciwego najemcy? Tak! Artykuł 670 Kodeksu Cywilnego pozwala na zajęcie rzeczy w przypadku braku należnych płatności.

Podstawowe prawa i obowiązki najemcy są opisane w KC oraz Ustawie o prawach lokatorów. W artykule nr 662 KC możemy przeczytać, że „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę”. Są nimi naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian czy naprawy zepsutych podczas najmu domowych urządzeń. To lokator ma zreperować zepsuty syfon w kuchni czy nie działającą w toalecie spłuczkę. 

Ustawa o ochronie lokatorów wylicza szereg powinności najemców wobec właścicieli. Należą do nich:

• Utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym;
• Przestrzeganie porządku domowego;
• Dbałość i ochrona przed dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytkowania – klatka schodowa, winda, korytarz;
• Naprawa i konserwacja trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• Naprawa i konserwacja osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej /nie dotyczy to wymiany przewodów elektrycznych/;
• Naprawa i konserwacja urządzeń sanitarnych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Najemca musi utrzymywać lokal w należytym stanie. Powinien okresowo czyścić filtry w pralce, udrażniać toalety czy dezynfekować zmywarkę. Po jego stronie są konserwacja podłóg, czyszczenie ścian czy mycie okien. Zadaniem najemcy będzie również wymiana spalonej żarówki czy zepsutego elektrycznego czajnika.

Czy najemca po okresie najmu i rozliczeniu czynszu może swobodnie oddać właścicielowi klucze? Tak, ale pod warunkiem, że lokal nie jest zniszczony. Właściciele nieruchomości najczęściej nie mają świadomości, że po okresie najmu najemca powinien odświeżyć lub odmalować wynajmowane mieszkanie. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że „najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw […]”. Zazwyczaj mieszkanie odnawia wynajmujący i ponosi dodatkowe koszty.

WAŻNE! W zawieranej umowie najmu warto szczegółowo opisać powinności najemcy i wynajmującego. Ustrzeże to właściciela mieszkania przed reperacją urządzeń czy wymianą zniszczonych mebli po okresie najmu. Zachęcamy również do sporządzenia protokołu zdawczo — odbiorczego mieszkania. Opisujemy dokładnie wygląd lokalu i znajdujące się w nim sprzęty. Protokół uzupełniony o zdjęcia jest dowodem potwierdzającym stan nieruchomości. W przypadku dewastacji mieszkania, taki dokument obciąży najemcę. Bez protokołu, to właściciel mieszkania musi udowodnić najemcy, że zniszczył jego własność. 

Jakie są prawa lokatora w wynajmowanym mieszkaniu? 

Wynajmujący ma prawo do korzystania z wynajmowanego mieszkania. Jego powinnością jest jednak utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym. 

Jakie są prawa najemcy w wynajmowanym mieszkaniu? 

• Samodzielny remont lokalu lub przemeblowanie — ale po uzyskaniu zgody właściciela; 
• Żądanie usunięcia usterek w mieszkaniu, które nie powstały z winy najemcy;
• Żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie umowy najmu — jeżeli mieszkanie nie nadaje się do użytkowania;
• Przyjmowanie gości – o ile nie narusza to spokoju sąsiadów;
• Prawo do prywatności — właściciel bez zapowiedzi nie może wejść do wynajmowanego mieszkania. Podczas takich wizyt zalecana jest obecność najemcy. W czasie jego nieobecności właściciel nie powinien wchodzić do lokalu. Pamiętajmy, że może to być powodem zakończenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. 

Podsumowanie

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego regulują przepisy prawa. Niektóre zapisy są mało precyzyjne, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest umowa najmu. Na jej dokładne przygotowanie warto poświęcić trochę czasu. 

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i chcesz je wynająć, skontaktuj się z RentPlanet. Nasi specjaliści doradzą najkorzystniejsze rozwiązania. 

Kontakt z RentPlanet

T: +48 71 75 501 50 infolinia

E: biuro@rentplanet.pl