Kaucja — wszystko co musisz wiedzieć

Kaucja za mieszkanie jest niezbędna w procesie najmu nieruchomości. Pojawia się jednak wiele pytań dotyczących jej wysokości i późniejszego zwrotu. Czym jest i czy zawsze powinna być pobierana. Wyjaśnimy szczegółowo, dlaczego powinna być częścią umowy najmu. 

Kaucja za wynajem mieszkania — co to jest?

Kaucja za mieszkanie to jeden z kluczowych elementów pojawiających się przy najmie nieruchomości. Przepisy prawa jasno określają jej maksymalną wartość i zasady zwrotu. W praktyce właściciele często nie wiedzą, jaka kaucja będzie odpowiednia. Mają również problemy z jej zwrotem we właściwej wysokości. W artykule odpowiemy na pytanie, co to jest kaucja i jak prawidłowo ją pobrać oraz oddać. 

Kaucja za mieszkanie to kwota pieniężna, jaką najemca wpłaca właścicielowi lokalu przy podpisywaniu umowy najmu. Jej celem jest zabezpieczenie środków finansowych na niezbędny remont w przypadku zniszczeń spowodowanych przez lokatora. Chroni również interesy właściciela w razie braku wpłat za wynajmowany apartament. 

Kaucja zabezpieczająca jest opisana w art. 6 Ustawy o ochronie lokatorów. Zgodnie z jej zapisami, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez lokatora kaucji. Opłaty tej nie pobiera się w przypadku najmu socjalnego lub najmu zamiennego. 

Kaucja zabezpieczająca – ile powinna wynosić?

Wysokość kaucji określają przepisy. Właściciel mieszkania może zażądać maksymalnie kwoty kaucji równiej dwunastu czynszom za cały rok. Stawka powinna być liczona na dzień zawarcia umowy. Przykładowo, czynsz wynosi 2500 zł. Zatem maksymalnie właściciel może zażądać kaucji zabezpieczającej w wysokości 30 000 złotych. Zazwyczaj stawki są zdecydowanie niższe i najczęściej wynoszą jedno-, dwu- lub trzykrotność miesięcznego czynszu.

Zdarzają się właściciele, którzy zadowalają się kaucją w wysokości jednego miesięcznego czynszu. Muszą sobie wtedy odpowiedzieć na pytanie, czy te pieniądze wystarczą na ewentualne naprawy w lokalu. Dodatkowo może być konieczne malowanie apartamentu czy zakupy zdewastowanych mebli. Właściciel powinien wziąć pod uwagę stan techniczny mieszkania w dniu podpisywania umowy. Jeżeli lokal jest nowy i ma drogie wyposażenie, warto rozważyć wyższą kaucję. Jeżeli mieszkanie ma niższy standard, kaucja może być niższa. 

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, maksymalna wartość kaucji może wynosić sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie? Czy kaucja jest zwrotna?

Czy kaucja jest zwrotna? Tak. Jej zwrot następuje najpóźniej w ciągu 30 dni po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu przez najemcę. Nie jest konieczne złożenie wniosku ze strony najemcy. Kaucja za wynajem mieszkania jest automatycznie zwracana najemcy. Pamiętajmy jednak, że celem kaucji jest zabezpieczenie ewentualnych roszczeń właściciela dotyczących stanu technicznego apartamentu po najmie. Jeżeli okaże się, że najemca zdewastował mieszkanie, z pobranej kaucji będą wykonane niezbędne naprawy. Najemca otrzyma tylko część kwoty. 

Sporadycznie zdarzają się przypadki opóźnień ze zwrotem kaucji przez wynajmującego. Co wtedy robić? Zazwyczaj wystarczy zwykły kontakt telefoniczny czy mailowy z przypomnieniem o konieczności zwrotu pieniędzy dla najemcy. Jeżeli właściciel nie reaguje na te monity, konieczne jest wystosowanie wezwania do zapłaty. Pismo należy wysłać listem poleconym, aby mieć dowód wezwania do zwrotu kaucji. Ostatecznością w procedurze odzyskiwania kaucji za mieszkanie jest złożenie pozwu do sądu. W takim postępowaniu z nierzetelnym wynajmującym pomocne jest wsparcie prawne. Często zdarza się, że po wezwaniu przesłanym przez kancelarię prawną, zwrot kaucji następuje błyskawicznie. 

Kolejne pytanie dotyczy wysokości zwracanej kaucji. Przypuśćmy, że umowa najmu została podpisana w 2017 roku. Miesięczny czynsz za mieszkanie wynosił wtedy 1 200 złotych. Pobrana kaucja wynosiła trzykrotność tego czynszu, czyli 3600 zł. Obecnie czynsz wynosi 2 000 złotych. W jakiej wysokości najemca ma odzyskać kaucję po 6 latach najmu? Czy wystarczy przelać mu na konto 3 600 złotych?

Zgodnie z prawem lokator musi otrzymać kaucję zwaloryzowaną. Jej wysokość musi wynosić trzykrotność obecnego czynszu, czyli 6 000 złotych. Przypuśćmy, że właściciel pobrał przed laty kaucję w wysokości sześciokrotności czynszu. W dniu rozwiązania umowy musi oddać sześciokrotność kaucji liczonej od obecnej stawki miesięcznego czynszu. Tym właśnie jest waloryzacja kaucji.

WAŻNE. W najmie istotne jest odpowiednie zawarcie umowy, ale również jej właściwe rozwiązanie. Kluczowym składnikiem jest kwestia kaucji. Podmioty wyspecjalizowane w najmie długo- i krótkoterminowym posiadają procedury związane ze zwrotem kaucji zabezpieczającej. Właściciel nie musi zajmować się tym zagadnieniem. 

Kiedy właściciel nie zwróci kaucji? Czym jest kaucja za wynajem mieszkania?

Czy kaucja jest zwrotna? Tak, ale pod warunkiem, że po najmie mieszkanie jest oddane w stanie niepogorszonym. Ocena apartamentu po wynajmie bywa czasami źródłem nieporozumień między najemcą a wynajmującym. Subiektywne odczucia obu stron mogą być rozbieżne. Dlatego zawsze zalecamy sporządzenie protokołu zdawczo -odbiorczego na początku i na końcu umowy najmu. Wzbogacony o dokumentację zdjęciową raport pomoże w ocenie wyglądu mieszkania i wyposażenia. 

Właściciel może nie zwrócić kaucji w przypadku zepsutych sprzętów w lokalu czy zniszczonej samej nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że nie mogą one wynikać z normalnego użytkowania. Trudno obarczać lokatora kosztami wymiany brudnego dywanu po kilku latach wynajmu. Właściciel może potrącić z kaucji zakup pękniętego w łazience lustra, czy nie działającej kuchenki mikrofalowej. Z kaucji zostaną również pokryte koszty nabycia wyposażenia, które zniknęło w okresie najmu. Jeżeli zgodnie z protokołem brakuje stołu czy krzeseł, właściciel obniży wartość zwracanej kaucji. 

Kaucja jest również zabezpieczeniem na wypadek zaległości w opłatach i czynszu za mieszkanie. W takim przypadku właściciel ma prawo obniżyć wysokość kaucji po opuszczeniu przez niego nieruchomości.

Co można potrącić z kaucji?	Czego nie można potrącić z kaucji?
Uszkodzenia mebli i wyposażenia nie wynikające z normalnego użytkowania nieruchomości	Kosztów remontu podnoszącego standard mieszkania, o ile nie jest to związane ze zniszczeniem lokalu przez najemcę
Uszkodzenia mieszkania nie wynikające z normalnego użytkowania — konieczny remont	Kosztów zakupu sprzętów podnoszących standard mieszkania
Zniknięcie wyposażenia lokalu	Koszt obsługi umowy najmu — dojazdy na spotkania z najemcą, telefony itp.
Zaległości w opłatach za media	Koszty gruntownego sprzątania w mieszkaniu, o ile lokal został oddany w stanie niepogorszonym
Zaległości w płaceniu czynszu

Podsumowanie

Kaucja zabezpieczająca pobierana jest od najemcy przy podpisywaniu umowy najmu. Jest mu zwracana po jej zakończeniu i opuszczeniu mieszkania. Jeżeli właściciel nie ma zastrzeżeń do stanu lokalu, kaucja jest oddawana w zwaloryzowanej wysokości. W przypadku zniszczeń w mieszkaniu czy braków części wyposażenia z kaucji potrącane są kwoty na niezbędny remont lub zakupy nowych sprzętów.  

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i zastanawiasz się, jak poradzić sobie z kaucją za mieszkanie, zwróć się do RentPlanet. Nasi specjaliści pomogą w korzystnym zarządzaniu najmem nieruchomości przynoszącym stały dochód dla właściciela mieszkania. 

 Więcej informacji chętnie udzieli ekspert RentPlanet:

 T: +48 71 75 501 50 infolinia

E: biuro@rentplanet.pl