Jak negocjować czynsz najmu?

Czynsz najmu to opłata za wynajem lokalu, którą otrzymuje od najemcy właściciel mieszkania. Dodatkowo do lokalu przypisane są opłaty eksploatacyjne, czyli czynsz administracyjny oraz opłaty za media. W najmie długoterminowym podwyżka możliwa jest raz na pół roku, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej mieszkania. W najmie instytucjonalnym i okazjonalnym, zasady zmiany czynszu należy opisać w umowie z najemcą. W uzasadnionych przypadkach można jednak negocjować czynsz najmu lokalu. Ważne jest właściwe uargumentowanie najemcy informacji o podwyżce i dochowanie wszystkich formalności. W artykule przedstawimy, jak podnieść czynsz zgodnie z prawem. 

Jak podnieść czynsz lokatorom?

Wysokość czynszu najmu zależy od wielu czynników. Należą do nich wielkość mieszkania i jego wyposażenie, lokalizacja czy trendy rynkowe. Najprostszym sposobem na optymalną wysokość czynszu zadowalającą właściciela nieruchomości są odpowiednie zapisy w umowie. Stawka powinna być zbliżona do rynkowej wartości najmu podobnych lokali w okolicy. Warto na to poświęcić czas lub poprosić o wsparcie RentPlanet, który specjalizuje się w najmie mieszkań. Jeżeli stawkę czynszu ustalimy na zbyt niskim poziomie, z konieczną podwyżką trzeba będzie poczekać. Zgodnie z prawem, czynsz w najmie długoterminowym można zmieniać co 6 miesięcy. Jeżeli zaproponowany czynsz będzie zbyt wysoki, przypuszczalnie nie znajdziemy lokatora. Mieszkanie może stać puste, generować tylko opłaty i niepotrzebne koszty. Równocześnie przy wysokim czynszu trudno negocjować jego podwyższenie w przypadku nagłych zmian rynkowych cen. RentPlanet specjalizuje się w maksymalizacji zysków dla właścicieli wynajmowanych mieszkań. Równocześnie dba o zadowolenie najemców, dzięki właściwie zawieranym umowom najmu. 

Wysokość czynszu za mieszkanie reguluje umowa między najemcą a właścicielem. Ci ostatni często zastanawiają się, w jaki sposób można podnieść wysokość przychodów z lokalu. Najbardziej oczywisty sposób, to wyłączenie z umowy najmu przynależnych do lokalu miejsc. Może to być garaż, miejsce postojowe na parkingu, komórka lokatorska i inne pomieszczenia należące do nieruchomości. W praktyce zawiera się osobne umowy na najem mieszkania, wynajęcie miejsca dla samochodu czy udostępnienia przestrzeni w piwnicy nieruchomości. W ten sposób można zyskać dodatkowy dochód. Zdarza się, że najemca nie ma auta i nie chce płacić dodatkowo za garaż. Można go wynająć innej osobie i zyskać dodatkowy przychód. 

Zmiany cen najmu podobnych mieszkań

W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnie ceny najmu mieszkań w dużych miastach podniosły się prawie o 30%. Powodem jest duży popyt ze strony gości z Ukrainy oraz inflacja. Oznacza to, że właściciele lokali powinni na bieżąco reagować na zmiany warunków na rynku nieruchomości. W zawieranych przez RentPlanet umowach o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym znajdują się zapisy o możliwej waloryzacji czynszu z powodu inflacji. Właściciel nie może jednak podnieść stawek, opierając się na przykład na doniesieniach prasowych.

Zmiana czynszu z powodu inflacji możliwa jest na podstawie ogłaszanego przez Prezesa GUS rocznego wskaźnika inflacji. Jest to prosta operacja polegająca na pomnożeniu przez wskaźnik inflacji obecnego czynszu i zawiadomienie lokatora o wyższej stawce opłat. Zgodnie z komunikatem ze stycznia 2023 roku, średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2022 r. w stosunku do 2021 r. wyniósł 114,4%. Jeżeli obecny czynsz za lokal wynosił przykładowo 2 500 zł, to mnożymy go przez 114,4%. Nowy czynsz, zgodnie z waloryzacją powinien wynieść 2 860 złotych. Właściciel mieszkania nie musi w takim przypadku zachowywać ustawowych terminów zawiadomienia o zmianie wysokości opłat. Oznacza to, że po wyliczeniu nowego czynszu i informacji przekazanej lokatorowi, powinien on zacząć płacić więcej od kolejnego miesiąca. Waloryzacja nie wyklucza oczywiście podwyżek czynszu z innych powodów, w tym kosztów utrzymania mieszkania.

Doposażenie lub podniesienie standardu mieszkania — jaki czynsz najmu 

Aby skutecznie podnieść czynsz najmu, można odwołać się do kwestii podniesienia standardu lokalu. Jeżeli właściciel nieruchomości zakupi nowe umeblowanie czy wymieni sprzęty AGD, ma podstawę do rozmów o podwyższeniu czynszu. Dotyczy to również przeprowadzonego remontu i refundacji poniesionych nakładów. W trakcie użytkowania lokal niszczy się, dlatego właściciel często decyduje o poniesieniu kosztów związanych z wymianą instalacji czy kafelek. Mieszkanie zyskuje wyższą wartość, która może przełożyć się na wyższy rynkowy czynsz i urealnione opłaty.

Zmiana najemcy — jak podnieść czynsz 

Jeżeli strony umowy nie porozumieją się w sprawie podwyższenia czynszu, to pozostaje rozwiązanie umowy najmu. Rodzi to oczywiście pewne ryzyko, że przez jakiś czas mieszkanie będzie stało puste. Jednak poprzez rozwiązanie umowy można uzyskać nowy satysfakcjonujący czynsz uwzględniający realia rynku czy sezonowość najmu. Ważne jest dotrzymanie wszystkich formalności, przede wszystkim terminów. Trzeba sobie również zarezerwować czas na odświeżenie lokalu, naprawienie szkód i znalezienie nowych najemców. Z nimi zawiera się nowe umowy najmu. RentPlanet od wielu lat skutecznie zarządza najmem nieruchomości w całym kraju, przynosząc godziwe zyski właścicielom mieszkań. 

Podwyżka cen opłat za media

Koszty opłat za media nie są zależne od właściciela. Na ich wysokość wpływają cenniki dostawców energii czy wody oraz realne zużycie przez lokatora. Właściciele, którzy planują wynająć nieruchomość po raz pierwszy, często popełniają podstawowy błąd. Ustalają z lokatorem jedną płatność obejmującą czynsz oraz koszty mediów. Uzgadniają, że najemca będzie płacił od zużycia, ale zapominają o zmieniających się cennikach. Kiedy stawki za wodę idą w górę, nie mogą automatycznie podnieść czynszu. Muszą zachować wymagane prawem terminy. 

Rozwiązaniem tej sytuacji jest oddzielenie w umowie czynszu opłat za media w mieszkaniu. Wraz ze zmianami taryf, najemca otrzymuje informację o konieczności wyższych opłat za wodę, gaz czy prąd. Zdarza się, że najemcy kwestionują te podwyżki i chcą negocjować czynsz. Pamiętajmy jednak, że zmiana wysokości rachunków nie jest równoznaczna z podniesieniem czynszu. 

Jednym z problemów właścicieli mieszkań jest rosnące oprocentowanie pożyczek hipotecznych. Część nieruchomości pod wynajem zakupiono z pomocą kredytu. Posiadacze mieszkań zastanawiają się, jak podnieść czynsz uzasadniając to ogromnymi kosztami obsługi kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Bez wątpienia to ważny argument przemawiający za prawem właściciela do godziwego zysku. Zwiększenie raty kredytu z 1500 zł do 2500 zł jest racjonalnym powodem do podwyższenia czynszu. 

Podsumowanie

Właściciel mieszkania ma prawo do wynajmu swojej własności po rynkowych cenach. Jeżeli uważa, że czynsz najmu jest za niski, może go podnieść. Koszty utrzymania nieruchomości, nie mogą przewyższać czynszu z umowy najmu. Warunkiem jest odpowiednie uzasadnienie oraz dotrzymanie terminów wymaganych przez przepisy. Zgodnie z prawem opłaty czynszowe można zmieniać co 6 miesięcy. Nie można tego zrobić z miesiąca na miesiąc. W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym podwyżka czynszu możliwa jest wyłącznie według zasad określonych w umowie. Jeżeli właściciel lokalu nie doprecyzował, z jakiego powodu najemca mieszkania będzie płacił wyższy czynsz, nie ma możliwości jego podniesienia. Jedynym wyjściem pozostaje rozwiązanie umowy najmu i podpisanie nowej, z wyższym czynszem. Tych problemów unikają właściciele mieszkań, którzy podpisują z RentPlanet umowy o zarządzaniu najmem. 

Pamiętajmy, że lokator musi otrzymać uzasadnienie nowej wysokości czynszu za nieruchomość. Najemca powinien wiedzieć, w jakich warunkach może spodziewać się wyższych kosztów. Jeżeli nie zgadza się z argumentacją właściciela, ten ostatni może mu w ostateczności wypowiedzieć umowę najmu. Najlepszym wyjściem jest profesjonalne zarządzanie najmem przez wyspecjalizowane firmy. W RentPlanet wiemy, jakie zobowiązania stron powinny znaleźć się w umowie najmu mieszkania. Doradzimy w kwestii regulowania opłat, współpracy z najemcą czy odpowiedniego utrzymania lokalu. Wtedy nie pojawią się trudne pytania — jak podnieść czynsz. 

Chcesz wiedzieć więcej?

Skontaktuj się z ekspertem RentPlanet:

T: +48 71 75 501 50 infolinia

E: biuro@rentplanet.pl