Jak sprawdzić, komu wynajmuje się mieszkanie?

Wynajem mieszkania to dobry sposób na stały dodatkowy dochód. Właściciel nieruchomości otrzymuje co miesiąc czynsz, w ten sposób mieszkanie pracuje dla wynajmującego. Taki model pasywnego dochodu sprawdza się w przypadku właściwie zawartej umowy z wynajmującym. Powinna ona być poprzedzona gruntowną weryfikacją osoby, której zamierzamy przekazać klucze. W artykule podpowiemy, na czym polega sprawdzenie najemcy i dlaczego jest to niezbędne w procesie najmu. 

Dlaczego warto sprawdzać najemców przed podpisaniem umowy najmu mieszkania

Celem każdego wynajmującego jest znalezienie idealnego najemcy. Wbrew pozorom nie jest to łatwe. Na umieszczane ogłoszenia o najmie odpowiadają różne osoby. Aby je zweryfikować, trzeba wykazać się intuicją i wiedzą o rynku nieruchomości. Kontrola najemcy przez niedoświadczonego właściciela nieruchomości bywa zadaniem trudnym i mozolnym. Nie ma również pewności, że wybrany najemca jest tym najlepszym. Zdarza się, że źle sprawdzony najemca rezygnuje z najmu po miesiącu. Cały proces poszukiwania jego następcy właściciel musi powtórzyć. Traci w ten sposób swój czas i pieniądze. Lokal stoi pusty i nie generuje przewidywanego zysku.

Zmorą niedoświadczonych właścicieli są także nierzetelni najemcy, którzy nie płacą w terminie czynszu. Wynajmujący musi wtedy prosić o należne mu pieniądze. Kolejnym problemem bywają najemcy, którzy nie dbają o wynajmowane mieszkanie. Lokal nie jest utrzymywany we właściwym stanie technicznym, dochodzi do dewastacji mebli czy zniszczenia części wyposażenia. Są to sporadyczne przypadki, ale zdarzają się właścicielom, którzy nie przeprowadzili procesu weryfikacji najemcy. 

Czy można przewidzieć takie sytuacje? Można! Dlatego pierwszym krokiem powinna być otwarta rozmowa z potencjalnym najemcą. Jeżeli nie chce udzielić nam podstawowych odpowiedzi na zadawane pytania, powinniśmy być szczególnie czujni. Drugim krokiem w procesie weryfikacji będzie prośba o przedstawienie niezbędnych dokumentów. Jeżeli kandydat na najemcę nie chce ich pokazać, nie jest osobą godną zaufania. Komuś takiemu raczej nie przekażemy naszej własności w użytkowanie. 

Jak przeprowadzić weryfikację najemcy? 

Proces weryfikacji najemcy zaczynamy od właściwie sformułowanego ogłoszenia o mieszkaniu do wynajęcia. Powinny się w nim znaleźć szczegółowe informacje o lokalu, jego powierzchni i liczbie pokojów. Opiszmy stan techniczny i znajdujące się w apartamencie sprzęty. Napiszmy wprost, jakiego najemcy szukamy. Jeżeli zależy nam na spokojnej rodzinie, to zaznaczmy, że nie wynajmujemy studentom. Jeśli nie tolerujemy palenia papierosów, podkreślmy, że szukamy osoby niepalącej. W ogłoszeniu warto napisać, czy lokator może mieć w wynajmowanym mieszkaniu zwierzęta. Dodajemy też, w jakim języku obie strony mogą się swobodnie porozumiewać.

Konkretnie opracowane ogłoszenie to pierwszy krok w weryfikacji najemcy. Odpowiedzą na nie tylko te osoby, na których zależy właścicielowi. Kolejną czynnością będzie umówienie się na spotkanie z wybranymi osobami. Warto wnikliwie przejrzeć zgłoszenia i zaprosić na osobistą rozmowę tylko kilku potencjalnych najemców. Niektórzy właściciele umawiają wszystkich zainteresowanych w jednym terminie i w mieszkaniu spotyka się kilkanaście osób. Właściciel nie ma szans na rozmowę z każdym z osobna. Nie ma też realnej możliwości dokładnego sprawdzenia wynajmującego mieszkanie. Dlatego zalecamy poświęcenie czasu na pogawędkę właściciela z każdym kandydatem na najemcę. Wystarczy kilkanaście minut, by zapytać o podstawowe rzeczy. Ta wstępna ocena pomoże wybrać kilka osób, które poprosimy o przedstawienie dokumentów. 

Jakie pytania zadać najemcy? 

Specjaliści od rynku nieruchomości mają doświadczenie w weryfikacji kandydatów na najemców. W RentPlanet wiemy, jakie pytania należy zadać w całym procesie. Dzięki temu właściciel może spokojnie powierzyć najemcy swoje mienie i czerpać zyski z najmu. Pamiętajmy, że dobrze przeprowadzony wywiad pozwoli dobrze poznać potencjalnego najemcę. 

Jakie pytania powinny paść podczas rozmowy? 

Co robi i czym się zajmuje?

To podstawowe pytanie dotyczące pracy i potencjalnych dochodów. Przypuśćmy, że zaznaczyliśmy w ogłoszeniu, iż nie chcemy studenta. Tymczasem osoba odpowiada nam, że się uczy i dorywczo pracuje. Raczej nie spełnia podanych warunków. 

Co jest źródłem dochodu?

Zapytajmy, czy pracuje na etacie, dorywczo czy może na własnej działalności. Czy średnie miesięczne dochody wystarczą na pokrycie czynszu najmu? Osoba, która jest zatrudniona na pół etatu na najniższym wynagrodzeniu, nie ma dochodu gwarantującego opłacenie czynszu za duże lokum. 

Ile osób będzie mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu? 

Liczbę osób mieszkających w lokalu powinniśmy ująć w umowie. Inna będzie kwota czynszu za 2 osoby, a inna w przypadku 5 osób zajmujących lokal. Ponadto, właściciel ma prawo określić, ilu lokatorów będzie od niego wynajmować nieruchomość. 

Czy lokator ma domowe zwierzęta? 

Zazwyczaj w ogłoszeniu pojawia się wzmianka o zwierzętach domowych. Zalecamy jednak dopytać się, jakie zwierzę najemca planuje trzymać w wynajmowanej kwaterze. Wynajmujący ma prawo do decyzji o wyrażeniu zgody na zwierzęta w domu. Strony mogą również ustalić zasady pokrycia ewentualnych szkód przez nie wyrządzonych. 

Czy jest osobą palącą? 

Zapach nikotyny w mieszkaniu przeszkadza większości osób. Najczęściej właściciel nie zgadza się na palenie w wynajmowanym lokum. Można zaznaczyć w umowie, że palenie jest dopuszczalne wyłącznie na zewnątrz budynku. 

Na jaki okres planowany jest najem?

Zapytajmy wprost, na jaki okres najemca chce wynająć mieszkanie. Czy na miesiąc, czy raczej na co najmniej rok? Większość właścicieli preferuje najem długoterminowy, który zapewnia stały i przewidywalny dochód. W przypadku najmu krótkoterminowego wysokie zyski zapewnia profesjonalne zarządzanie przez wyspecjalizowaną firmę, np. RentPlanet.

Kiedy planowana jest przeprowadzka?

To istotne pytanie w przypadku pustostanu. Jeżeli lokator chce wprowadzić się za jakiś czas i zacząć płacić dopiero za dwa miesiące, to raczej właściciel będzie szukał innego najemcy.

Dlaczego najemca wyprowadził się z poprzedniego adresu?

To jedno z najważniejszych pytań w sprawdzeniu wynajmującego mieszkanie. Szczera odpowiedź jest źródłem wielu informacji o najemcy. Jeżeli lokator został usunięty z poprzedniej lokalizacji, można mieć wątpliwości związane z wynajęciem mu domu.

Czy można się skontaktować z właścicielem poprzednio wynajmowanego mieszkania? 

Osoba, która nie ma nic do ukrycia, nie ma problemów z przekazaniem takiego kontaktu. Jeżeli zdecydowanie odmawia, u właściciela powinna zapalić się czerwona lampka. 

Jakie są pytania do wynajmującego? 

Rozmowa to możliwość zadawania pytań przez obie strony. Zapytajmy lokatora, czy ma jakieś uwagi lub pytania. Odpowiedzmy na nie wyczerpująco. 

Jaki rodzaj umowy podpisze najemca? 

Zwykła umowa najmu w ograniczonym stopniu chroni przed nieuczciwym lokatorem. W sytuacji problemów z płatnościami eksmisja niepożądanego najemcy jest utrudniona. Dlatego zalecane jest zadanie pytania, czy najemca podpisze umowę o najmie okazjonalnym. Jeżeli nie chce się zgodzić, właściciel mieszkania powinien szczegółowo zweryfikować kandydata. 

Dokumenty, które powinieneś zobaczyć

Wiele osób ma opory przed prośbą o przedstawienie dokumentów uwiarygadniających najemcę. Jednak trudno komuś powierzyć dom bez sprawdzenia tożsamości. Najistotniejsze jest sprawdzenie dowodu osobistego lub paszportu. To najważniejsze dokumenty niezbędne do zawarcia umowy. 

Czy można sprawdzić inne dane lokatora? Zdecydowanie tak. Właściciel może poprosić potencjalnego najemcę o wykazanie się odpowiednimi dochodami. Wystarczy wyciąg z konta za ostatnie miesiące. Widzimy wtedy, czy najemca ma stałe dochody i w jakiej wysokości. Niektórzy proszą o przesłanie zaświadczenia o stałym zatrudnieniu. Najprostszym i najszybszym sposobem sprawdzenia wiarygodności lokatora jest prośba o pokazanie przelewów stałych opłat. Są nimi na przykład rachunek za telefon czy czesne za studia. 

Wartościowymi zabezpieczeniami przed nierzetelnym lokatorem będą:

• Prośba o przedstawienie listu referencyjnego od właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania
• Kontakt z pracodawcą lokatora i sprawdzenie jego zatrudnienia
• Sprawdzenie kandydata w Krajowym Rejestrze Długów

WAŻNE. Poinformujmy najemcę, że chcemy sprawdzić jego wiarygodność. Osoba nie mająca nic do ukrycia, nie ma z tym problemu. 

Chcesz wiedzieć więcej?

Skontaktuj się z ekspertem RentPlanet:

T: +48 71 75 501 50 infolinia

E: biuro@rentplanet.pl